중국 부동산 분쟁 사례

중국 부동산 분쟁 사례

중국인의 시각에서 바라본 부동산 분쟁 해결 사례

 

중국은 개혁개방 이래 시장 경제 원리를 도입하려 급속한 경제 발전을 추진하면서 최근 중국 물권법을 제정하는 등 부동산 관련 법제도를 지속적으로 정비해오고 있습니다.

 

하지만 중국의 부동산 법률 체계는 사회주의 정치체재와 토지공유제의 기반하에 시장 경제원리를 도입한 것에 불과함으로 중국에 진출한 교민과 기업들에게는 여전히 쉽게 이해하기 어려운 분야이기도 합니다.

 

부동산의 핵심이라 할 수있는 토지는 국가와 단체의 소유만 인정되고 개인이나 기업의 사적소유는 전혀 인정되지 않고 있으며 개인과 기업은 국가나 단체로부터 기간을 정하여 토지사용권을 양도받아야만 토지를 사용할 수 있으며, 그 토지 사용권은 그 사용목적과 사용기간내에서만 제3자에게 양도할 수 있을 뿐입니다.

 

이러한 점에서 중국의 토지제도는 토지소유권이 아닌 토지 사용권을 중심으로 하는 것으로 사적 소유제가 인정되는 한국과는 근본적인 차이가 있습니다.

 

좀더 구체적으로 살펴보자면 중국은 도시국유토지와 농촌집체토지로 크게 구분하여 도시국유토지는 국유, 농촌집체토지는 거주 농민들의 집단적인 공유를 인정하고 있습니다.

 

도시국유토지는 출양의 방식으로 토지사용권을 부여받고, 농촌집체토지는 경작 등 농업 목적에 한정한 토지사용권인 승포경영권을 부여받습니다.

=>출양vs전양

 비즈니스 중국어에서 출양과 전양은 모두 양도라고 번역되기도 합니다. 하지만 토지 사용권에 있어 "출양"과 "전양"은 엄연한 차이가 있습니다. 먼저 출양은 계약의 주첵 국가와 토지 사용권자 각의 계약을 말하고 흔히 1급 거래랴고 부르는 "양도계약"개념입니다. 전양은 국가로 부터 토지를 양도받은 1차사용권자가 다시 2차 사용권자에게 토지를 재양동하는 일종의 기업간 전매계약으로 흔히 2급 거래라고 부릅니다. 따라서 법률 성격상 출양은 행정행위이고, 전양은 민사행위라고 볼수 있습니다.

이와같이 중국의 부동산 제도는 한국과 많은 차이가 있으며, 이로인하여 교민들과 중국에 진출한 기업들은 부동산과 관련한 계약을 체결하거나 법률행위를 하는 과정에서 많은 어려움을 겪고 있는것이 사실인데요.

 

중국에서 발생하는 각종 부동산 분쟁사안에 대한 판례를 중국인의 시각으로 이행하고 분석한 해설을 통해 중국의 토지사용권의 양도, 전대, 부동산개발, 건물의 임대차 등 부동산 관련 각 분양에 다양한 법령 해석을 살펴보고자 합니다.